快捷搜索:  xxx  as  test  phpinfo()  phpinfo();

董指导:房产投资如何躲开白菜价的鹤岗​

导读:近日,黑龙江鹤岗市区一户每平米仅300多元的二手房,震惊国人,堪称白菜价。而杭州却在16号拍出了实际楼面价每平米5万元的“地王”。为什么城市之间差异会如此之大?还会有哪些城市会遭遇鹤岗这样的命运?出路又在哪里?鹤岗是一个怎样的城市?相声演员于谦的父亲王老爷子,早年做生意,曾从大同拉着煤矿到鹤岗去卖,结果赔个精光。鹤岗地处小兴安岭和三江平原的缓冲地带,拥有丰富的矿产资源。自1918年煤矿开采以来,鹤岗一度成为黑龙江省四大煤炭生产基地。煤炭,曾让鹤岗人引以为傲,却也成为鹤岗发展的束缚。触发了资源型城市最害怕的“资源诅咒”。资源诅咒,是指国家或城市拥有大量的某种不可再生的天然资源时,却反而容易形成工业化低落、产业难以转型、过度依赖单一经济结构的窘境。大白话讲:能躺着赚钱的时候,就懒得站起来了,日子久了甚至连走路都不会了。
例如,非洲的一些国家,石油储备非常丰富,靠卖石油就能拉动经济发展。那么各种权力会争夺石油资产,大部分普通人也都会围着石油转。而科技等需要培育的产业就会不被待见。资源诅咒一定有效吗?其实不然。阻碍城市发展的核心,不是资源,而是利益,以及利益相关的规划、制度。如果在资源红利期,能够冲破既得利益的束缚,提早布局、发展新产业,那么资源反而会成为坚实的支撑。比如湖北黄石市,曾以“钢铁粮仓”名满天下,如今则一方面发展旅游资源,另一方面借助黄石港融入长江经济带发展,实现了转型。而回到鹤岗来说,过去的经济发展严重依赖煤炭销售。而煤炭销售取决于东北整个工业经济的发展。如今,东三省老工业基地日渐式微,鹤岗也不可避免的遭受经济下滑,而体现在房价上,就是持续的低迷。一座城市房价的上涨或下跌,取决于多个因素,包括货币供应、土地供应等等。但城市经济发展,无疑是影响最深远的。那么,哪些城市会遭遇鹤岗式的衰落?地处三线城市的年轻人,要不要提前向二线转移呢?其实不用分二线三线,而是要看所在的城市,是否走在发展的路径上。
非核心城市或者县镇,有哪些经济发展的路径?回顾历史、环顾全球来看,主要有四种模式:资源推动、规划彩票、溢出效应、雁阵转移。1)资源推动矿产、名山大川等资源都可以成为拉动经济发展的因素。但,最有效的资源,莫过于“人”。尤其是年轻人,更尤其是文化程度高的年轻人。他们既是未来经济的推动器,也是房产的稳定器。因此,在2018年许多城市都开启了抢人大战。武汉市高呼“落户敞开门、就业领进门、创业送一程、服务送上门”,确保实现25万的大学生留汉指标,等于鹤岗人口总数的1/4。不过,2019年户籍新政出台后,人才的流动性大幅增加。如何吸引年轻人,就需要除户籍之外的其他因素,譬如产业环境、生活环境等等。拥有资源,尤其是面向未来的资源,才有快速增长的潜力。2)溢出效应溢出效应是指,一个事物的快速发展,也无意间带动了另一个事物发展。形象点说,就像婚礼宴会上那一层层叠起来的高脚杯。当最顶层那杯酒满之后,就会慢慢流出到第二层、第三层。而那些围绕在核心城市周边的小城市,甚至城乡结合部,就可以享受到因核心城市经济发展所带来的提升。临近上海的江苏启东就是一个例子。
上海海上装备制造业快速发展时,中国远洋也把子公司放在了启东。每年来上海旅游的人中,有80%的人都顺道去了启东(2017年数据),带动了启东旅游业的发展。有大腿可以抱,何乐而不为。3)规划彩票巴菲特曾说过,他出生在美国,而不是孟加拉,这个“卵巢彩票”,是他成为股神最重要的因素。城市也是如此。一旦一座城市县镇在国家的战略布局、政策规划中占据了有利位置,那就可以翻身把歌唱。郑州,就是一个这样的例子。2010年底,美国一家名为“商业内幕”的网站公布了若干幅郑东新区的卫星图片,称其可能是中国最大的“鬼城”。8年后,郑东新区的居住人口超百万,房价也到达了3万元一平米,潇洒地完成了一次跨国打脸。帮助郑州实现跨国打脸壮举的,是2008年开始的高铁“八横八纵”超大规模投资计划。地处中原的郑州,很幸运地被定为“米”字型枢纽。按照规划,7条高铁将从郑州呼啸而过,郑州3小时内可以达到的城市人口近8亿人。数据来源:中国指数研究院借着高铁枢纽的政策红利,2013年郑州再获航空港规划,机场建设上升到国家战略级别。从2010-2017年,郑州每年人口增长18万,逼近千万大关。而郑州GDP也从2010年的4000多亿,增长到了2018年的万亿。回顾历史来看,深圳能从小渔村到如今的金融、科技核心城市,也不得不感谢当年从天而降的那个圈。4)雁阵转移雁阵转移是指发达地区为实现产业升级,将已经成熟的产业转移给其他地区来承接。就像大雁一样,有头、身子、翅膀和尾巴。雁头自然是领导者,雁尾自然是最终的承接者。
这个模式是许多国家、城市经济发展的总结。例如日本、韩国、台湾、大陆,依次完成了半导体行业的转移。美国、日本、香港、深圳,也依次完成了制造业的转移。雁阵转移,也是二三线城市实现经济发展的捷径。比如,中国的家电之城是哪里?格力的珠海?海尔的青岛?还是TCL的惠州?以上都不是。合肥,才是中国的家电之城。生产了全国1/4的冰箱彩电等四大件。然而,十几年前,安徽人常说的一个笑话是,安徽的省会是南京。因为,外流的上千万人口中,超过1/3都去了南京。虽然拥有中科大这一响当当的名校,但合肥还是一个毫无存在感的省会,直到2008年一次颇有远见的豪赌。合肥政府通过认购京东方60亿股票,成功引来了这一面板龙头。从日韩承接来的面板制造,又被合肥承接了过去。面板主要用于生产电视、电脑、手机等所用的屏幕。两年后,京东方面板量产,吸引了一批批例如彩电等配套企业入驻。2015年,面板产业链产值2000亿元,占到合肥规模工业产值的23%。而合肥经济规模也从世纪初的1/3个南京,追赶到了2/3个南京。2016年,蛰伏已久的合肥房价开始启动,一年内涨幅超过40%,创下了当年的全国之最。这就是主动承接雁阵转移的效应。如今,一批批内陆城市也开始承接沿海的制造业,比如郑州的富士康工厂等,也是这个逻辑。当然,雁阵转移自然也不是一厢情愿的。合肥当地廉价的土地成本、人力成本等因素,也是招来金凤凰的原因。而城市如果要实现持续发展,也要不断升级所承接的产业。避免从雁尾变成雁屎。年轻人要不要离开非核心城市?如果你的城市没有走在以上四种发展路径上(同时,还要警惕那些类似鹤岗这样的,消耗性资源依赖型城市),那么还是建议你做好更长远的规划。虽然,互联网减小了大小城市之间的信息差异,高铁缩短了大小城市之间的物理距离,万达同化了大小城市之间的生活品味,但是,大小城市的生态复杂度差异,却是随着时间不断扩大的。大城市拥有更多样化的工作形态、更广阔的试错空间、更立体的提升角度。而收缩的非核心城市,可能工作就只剩下公务员、银行、开店做小生意和葛优躺。
因此,如果要追逐事业,你不离开,下一代、下下一代会更痛苦的离开。白菜价的鹤岗不可怕,可怕的是躺着做白日梦。

您可能还会对下面的文章感兴趣: